Fellesgjeld

Når en person skal kjøpe en bolig i et borettslag, finansieres dette ved å innbetale et innskudd.

Innskuddet kan finansieres ved å bruke oppsparte penger, ved å ta opp boliglån eller en kombinasjon av dette. I tillegg til innskuddet får andelseier sin andel av borettslagets felleslån som han skal betale renter og avdrag på gjennom betaling av de månedlige felleskostnadene. Summen av andel felleslån og betalt innskudd er leilighetens totalkostnad.

Hva er fellesgjeld?

Når borettslaget skal kjøpe tomt og boliger må dette finansieres. Dette gjøres normalt ved at borettslaget tar opp et felleslån og krever innskudd av de som skal kjøpe boligene. Hele felleslånet og alle innskuddene utgjør den totale kostnaden ved borettslagets kjøp av eiendommen. Det er felleslånet som vi kaller for fellesgjeld, og det er Husbanken eller private banker som gir borettslaget dette felleslånet. For å få dette lånet må borettslaget pantsette sin eiendom.

Renter og nedbetaling av felleslånet for nye borettslag utgjør normalt en vesentlig del av de månedlige felleskostnadene som andelseieren skal betale. Renteøkninger eller rentenedsettelser fører til at felleskostnadene blir endret. Dette kan være betydelige endringer hvis fellesgjelden i borettslaget er stor. Etter hvert som felleslånet blir nedbetalt, vil denne delen av felleskostnadene reduseres.

Hvis andelseier må ta opp lån for å betale innskuddet så må han også betale renter og avdrag på dette lånet i tillegg til å betale de månedlige felleskostnadene til borettslaget. Derfor er det viktig å tenke på totalkostnaden når man skal kjøpe borettslagsbolig.

En borettslagsbolig er finansiert med fellesgjeld og innskudd. Hvis innskuddet utgjør 20 % eller mindre av boligens totalkostnad, sier vi at det er en lavinnskuddsbolig.

Hvorfor har felleskostnadene økt

Borettslagenes Sikringsfond

NBBL etablerte i 1994 Borettslagenes Sikringsordning som garanterer at en andelseier i borettslag slipper økte utgifter hvis naboer misligholder sin andel av borettslagets felleskostnader. Alle borettslag som er tilknyttet eller blir forvaltet av et boligbyggelag som er medlem i NBBL, kan være med i Borettslagenes Sikringsordning.

 

Fordeling av felleskostnader

For å dekke løpende utgifter til daglig drift og for å kunne betale på renter og avdrag på lån, trenger borettslagene og eierseksjonssameiene inntekter. Inntektene får de gjennom innbetaling fra andelseierne/seksjonseierne – i form av felleskostnader. Hver enkelt betaler således felleskostnader for å dekke sin del av de samlede kostnadene laget har.

Men hva er egentlig felleskostnader og hvordan skal kostnadene fordeles?

Utgangspunkt og endring av fordelingsnøkkel

Utgangspunktet for fordeling av felleskostnader er at alle kostnader fordeles etter den fastsatte fordelingsnøkkelen. I borettslag skal fordelingsnøkkelen fastsettes etter verdiforholdet mellom boligene eller etter andre retningslinjer som fremgår av bygge- og finansieringsplanen. I eierseksjonssameier er gjerne sameiebrøken fastsatt etter areal, slik at større leiligheter betaler forholdsmessig mer enn små, men den kan også være fastsatt etter verdi eller på annen måte.

Fordelingsnøkkelen skal i utgangspunktet ligge fast og det skal mye til for å få endret denne. I borettslag er det gitt en snever adgang til å endre fordelingsnøkkelen dersom endringer av boligene eller eiendommen fører til at verdiforholdene mellom boligene endres vesentlig. Det er således et krav både om at det skal skje en endring på eiendommen og at dette medfører en vesentlig endring av verdien. Et eksempel fra rettspraksis er et borettslag med 148 boenheter hvor generalforsamlingen vedtok å bygge balkonger utenfor 114 av leilighetene. De leilighetene som ikke fikk balkong fikk da krav på reduserte felleskostnader som følge av at leilighetene som hadde fått balkong hadde fått et vesentlig tillegg i både bruksverdi og salgsverdi, og fordi påkostningen ensidig begunstiget de andelseierne som hadde fått balkonger.

Fordelingen kan også forandres dersom alle som blir berørt av endringen gir sin tilslutning.

I eierseksjonssameiene er eierbrøken som utgangspunkt satt en gang for alle. Det er eierbrøken som utgjør grunnlaget for fordelingen av felleskostnader med mindre noe annet er fastsatt i vedtektene. En endring av eierbrøken vil kreve full enighet – altså tilslutning fra samtlige eiere, og en endring eller innføring av en ny fordeling av felleskostnader gjennom vedtektene vil kreve samtykke fra dem som skal betale en høyere andel av felleskostnadene enn eierbrøken tilsier.

Hva er felleskostnader?

Borettslagsloven har ingen definisjon av hva felleskostnader er, men eierseksjonsloven angir i § 29 det utgangspunktet at «kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader». Felleskostnader er med andre ord avgrenset mot særkostnader, som er de kostnader som direkte kan tilbakeføres til en bestemt bruksenhet og bruken av den.

Felleskostnaden vil kunne omfatte kostnader til ytre vedlikehold av bygningsmassen, vedlikehold av innvendige fellesarealer, utgifter knyttet til bruk av fellesarealer, kommunale avgifter, strøm til fellesareal, bygningsforsikring, samt administrative utgifter, herunder forretningsførerhonorar. I borettslag er nedbetaling av fellesgjelden en vesentlig del av felleskostnadene. Felleskostnadene er ikke begrenset til å dekke de faktiske løpende kostnadene boligselskapet har, det kan også legges inn noe til sparing til fremtidig vedlikehold. Å ha noe oppsparte midler gir både styret handlingsrom til å handle raskt hvis det skjer noe uforutsett og det gjør at man ikke trenger å øke kostnadene betydelig når behovet for vedlikehold oppstår.

 

Fordelingen

Som nevnt innledningsvis er hovedregelen at felleskostnadene skal fordeles etter den fastsatte fordelingsnøkkelen. Det betyr at den som eier en garasjeseksjon i kjelleren også må være med å betale dersom taket må utbedres, og at den som ikke har barn er med og betaler for vedlikehold av lekeplassen. Både borettslagsloven og eierseksjonsloven åpner derimot for at visse kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk.

Fordeling etter forbruk er sjelden problematisk så lenge forbruket enkelt kan måles, f.eks. vann og strøm. Det har også utviklet seg en praksis for særfordeling av kostnader til tv/bredbånd per bruksenhet fremfor etter brøk.

Utfordringene knytter seg derfor mest til unntaket fordeling etter nytte. Forutsetningen for en avvikende fordeling her et at særlige grunner taler for en fordeling etter nytten for den enkelte. Det er i rettspraksis lagt til grunn at unntaket «særlig grunner» skal tolkes meget snevert. Det skal derfor mye til før man kan få endret fordelingen. At fordelingen er urimelig eller urettferdig holder ikke. I en kjent dom la Høyesterett til grunn at kostnadene med utskifting av heis skulle fordeles på alle seksjonseierne, også de som bodde i bygg uten heis. Bakgrunnen var at dette var eksisterende anlegg og driftskostnadene knyttet til heisen hadde hele tiden vært en del av felleskostnadene fordelt etter brøk. Med bakgrunn i dommen må man kunne legge til grunn at fordeling etter nytte i liten grad er aktuell for kostnader knyttet til eksisterende anlegg og at unntaket ikke får anvendelse for vedlikehold av eksisterende fellesareal og felles infrastruktur. Unntaket vil derimot kunne komme til anvendelse på nye fellestiltak som bare kommer enkelte bruksenheter til gode. Slike kostnader er det normalt grunnlag for å særfordele.

Aktuelt eksempel – elbil-lading

Et praktisk eksempel på kostnadsfordeling ser man i forbindelse med etablering av el-billading. Her er det i forarbeidene lagt til grunn at det er de alminnelige reglene om fordeling av kostnader som skal legges til grunn, og lovgiver har derfor ikke valgt å fastsette egne regler om hvordan kostnadene til lading skal fordeles. Da alminnelige reglene vil derimot kunne gi en fordeling av kostnadene som dels vil gå etter brøk, dels etter nytte og dels etter forbruk:

·    Dersom etablering av elbillading betinger en oppgradering av strømnettet er dette en kostnad som vil gagne alle ved at strømkapasiteten i laget vil øke. Kostnaden skal derfor fordeles etter fordelingsnøkkelen.

·    Etablering av infrastruktur til elbillading vil derimot kun være til nytte for de som har mulighet til å parkere på eiendommen. Er det kun noen eiere som har rett til parkering skal kostnaden fordeles på disse, dvs. etter nytte. Har alle rett til å parkere og dermed potensielt kan få nytte av ladeinfrastrukturen, skal kostnaden fordeles på samtlige.

·       Innkjøp og montering av ladepunkt vil gjerne være en kostnad for den enkelte og noe den som ønsker å etablere dette på «sin» plass må betale for. Har man ikke faste plasser vil innkjøp og montering derimot være en felleskostnad som fordeles etter hovedregelen (fordelingsnøkkel) dersom alle har eller kan få rett til å parkere, eller etter nytte dersom kun noen har slik rett.

·       Strømforbruk er derimot en kostnad som skal fordeles etter forbruk, slik at den som benytter seg av et ladepunkt skal betale for sitt forbruk enten gjennom et fast månedlig beløp basert på antatt forbruk/kostnad eller ved at det faktureres direkte for faktisk forbruk.