Tilbake

Veileder for innglassing av balkong/veranda i flerboligbygg

Mange ønsker å glasse inn sine balkonger for å skjerme mot vær og vind. Når man bor i en flermannsbolig er det en del forhold man må være klar over før man setter i gang og glasser inn.

Publisert: torsdag 24. september 2026

Innglassing av balkonger i flermannsboliger vil alltid kreve søknad og godkjenning fra kommunen, i tillegg vil det i borettslag og sameier være krav om at det også må foreligge tillatelse fra borettslaget/sameiet.

Hensikten med denne veilederen er å gi styrene og beboerne en oversikt over hvilke krav som gjelder og hvem som bør ha ansvar for hva.

1. Interne forhold i borettslag og sameier

Innglassing av balkonger regnes som en fasadeendring og et tiltak som påvirker felles bygningsmasse. Derfor krever det som hovedregel samtykke fra generalforsamling/årsmøte med minst 2/3 flertall.

Dette gjelder både i borettslag og eierseksjonssameier.

Generalforsamlingen/årsmøtet kan behandle enkeltsøknader, men kan også fastsette generelle retningslinjer knyttet til innglassing, herunder gi styret fullmakt til å godkjenne fremtidige søknader om innglassing i tråd med retningslinjene.

Der det kan være aktuelt for flere å glasse inn anbefales at det fattes et overordnet vedtak som avklarer:

Om innglassing skal tillates i boligselskapet
Hvilken type innglassing som er godkjent
Hvilke tekniske og estetiske krav som gjelder
Om styret skal få myndighet til å godkjenne enkeltsøknader

Dersom innglassing skal tillates og styret skal kunne godkjenne enkeltsøknader, bør dette tas inn i vedtektene. Vedtektene bør angi:

At styret kan godkjenne innglassing innenfor rammene fastsatt av generalforsamlingen/årsmøtet
At styret kan fastsette tekniske retningslinjer
Ansvar for vedlikehold mm.

1.2 Forhold boligselskapet bør avklare

Type innglassing

Boligselskapet bør fastsette en standardløsning, for eksempel:
Rammefrie skyvesystemer
Systemer med rammer i bestemt farge
Krav til glass, sikkerhetsglass, støydemping osv. (Det anbefales at TEK kravene følges her, slik at ikke styret kommer i ansvar dersom det beskriver noe som ikke er i henhold til tekniske krav)

Dette sikrer enhetlig fasade og enklere saksbehandling.

Det er også viktig å vurdere om det skal tillates isolerte løsninger, eller om det skal benyttes enkeltglass (uisolert). En uisolert løsning vil innebære et enklere tiltak, mens en isolert løsning vil kreve mer i form av prosjektering og utførelse. Det er viktig å være klar over at en balkong i utgangspunktet er et utvendig areal og derfor ikke er konstruert for å være tørr. Skal man bygge terrassen inn med isolert løsning for helårs bruk, vil det derfor kreve at man tar hensyn til dette og sørger for prosjektering og utførelse som hindrer fukt og kondens.

Valget mellom isolert og uisolert løsning påvirker også om arealet anses som en hoveddel eller en tilleggsdel. Dette har betydning både for interne forhold i borettslaget/sameiet og i forhold til kommunen. For borettslaget/sameiet vil en isolert løsning innebære at arealet går fra fellesareal til del av bruksenheten/seksjonen, eventuelt fra tilleggsdel til seksjonen til en del av seksjonens hoveddel. I et eierseksjonssameie må det da gjøres en reseksjonering. I borettslag vil det kanskje være aktuelt å justere brøken for fordeling av felleskostnader når boenheten blir større. I forhold til kommunen vil en isolert løsning innebære krav om søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.

Det er viktig å være klar over at innglasset areal regnes med i boligens bruksareal, avhengig av om arealet er definert som hoveddel eller tilleggsdel (isolert eller uisolert) og vil kunne påvirke grad av utnytting (BYA) på eiendommen. Kan det være aktuelt for flere å glasse inn kan det derfor være fornuftig om styret undersøker hva slags handlingsrom man har. Dersom man med innglassing overskrider den totale arealutnyttelsen på tomten, vil det måtte søkes om dispensasjon, jf. pbl. § 19-2.

Ansvar for vedlikehold

Det bør tydelig avklares i vedtektene:

At innglassingen er seksjonseiers/andelseiers ansvar
At eier har ansvar for vedlikehold, reparasjon og utskifting
At eier må fjerne innglassingen dersom den skader bygget, ikke vedlikeholdes eller fjerning er nødvendig for at borettslaget/sameiet skal kunne utføre vedlikehold.

Konsekvenser for bruksareal og felleskostnader

Innglassing kan føre til:

At balkongen blir delvis eller helt medregnet som bruksareal (BRA)
At arealet endrer status fra fellesareal til del av boenheten
At kravet til uteoppholdsareal ikke lenger er oppfylt da innglasset balkong som hovedregel ikke medregnes i kommunens krav til MUA (minste uteoppholdsareal)
At brøken for felleskostnader må vurderes på nytt
At forsikringspremie eller andre kostnader påvirkes

1.3 Saksbehandling internt

Søknad fra beboer

Søknaden bør inneholde:

Tegninger og produktbeskrivelse
Farge- og materialvalg
Dokumentasjon fra leverandør
Ansvarsrett (dersom styret krever det)

Styrets vurdering

Styret bør vurdere:

Om tiltaket følger vedtatt standard
Om det påvirker naboer (innsyn, lys, brann)
Om det påvirker byggets tekniske tilstand

Styret kan avslå en søknad om innglassing hvor det ikke allerede foreligger godkjenning fra generalforsamlingen/årsmøte på at innglassing er tillatt eller hvor innglassingen ikke er i tråd med godkjent løsning.

Mener styret omsøkte innglassing bør/kan godkjennes, må styret innkalle til generalforsamling/årsmøte og fremme saken til behandling der. Styret bør lage forslag til vedtak hvor det settes nødvendige vilkår, f.eks. bør det stilles som krav at andelseier/seksjonseier selv må innhente (og bekoste) tillatelse fra kommunen før tiltaket igangsettes og ferdigattest når det er ferdigstilt.