Smarte valg før salg

Tekst: Marte Østmoe

Foto: Marte Østmoe og Line Loholt

– Her kan man med fordel dempe fargene slik at hvert rom kommuniserer med hverandre. Det gjør seg bedre på bildene i prospektet.

Dette er Ruth Iren Jacobsens første kommentar i det hun entrer Amundrødveien 31 i Helgeroa. Jacobsen jobber selv i Aktiv Eiendomsmegling, og når en huseier tenker på å legge hjemmet sitt ut for salg, anbefaler hun sterkt at man først kontakter nettopp en eiendomsmegler. Megleren kan gi nyttige råd om hva som bør og ikke bør gjøres, og hvilke tiltak som kan være med på å heve boligens verdi. Grepene trenger ikke være kostbare eller tidkrevende. Jacobsens kommentar er beroligende:

– Det kan være mye å hente på å male litt og oppgradere av enkle overflater.

Aktiv: Ruth Iren Jacobsen i Aktiv Eiendomsmegling anbefaler ryddige og rene rom. Hun minner om at førsteinntrykket er avgjørende og at der derfor kan være smart å legge litt arbeid ned i inngangspartiet, uteareal og hage. Foto: Line Loholt
 

Eksplosjon må bli ton i ton

For at noen i det hele tatt skal fatte interesse for et prospekt, må i første rekke bildene være innbydende. Hva gjelder Amundrødveien 31, tror Jacobsen at disse vil bli mer delikate hvis rommene blir malt i samme farge eller i det minste i duse toner, ton – i ton. I dag er opplevelsen litt omvendt. Allerede i gangen blir du møtt med fargen signalgul, noe som frarådes sterkt. Gult er kult, men ikke alltid! Noen av de røde detaljene i oppgangen er fine, synes Jacobsen, men de må ikke bli for mye, og noe kan med fordel lukes bort. Verst mener hun likevel at kjøkkenet er. Potensielle kjøpere vet jo at de med to strøk kan male over dagens farge, men Ruth Irene anbefaler ikke å vise fram et kjøkken som er oransje.

Tre lag tapet: Eiendomsmegler rådet oss til å bytte ut fargen på kjøkkenet. Etter noen arkeologiske inngrep oppdaget vi at kjøkkenet nok var oransje helt fra bygget ble satt opp i 1974.

Puss, puss så får du et pluss

Å bytte selve kjøkkeninnredningen, anbefaler hun derimot ikke:

– Det lønner seg heller sjeldent.

Jacobsen antyder at nye eiere av denne adressen kan være kjøpere som evner å se bort fra at kjøkkenet har noen bruksmerker og ikke er det nyeste på markedet. Jacobsen mener at en ny eier antagelig vil ha den samme holdningen når det kommer til badet.

–Heller ikke badet lønner det seg å gjøre noe med, mener hun.

I enkelte av leilighetene tilhørende Amundrød borettslag er bad og toalett adskilt, men ikke i nummer 31. Her ble badet renovert på begynnelsen av 2000-tallet. Det ble lagt varmekabler i gulv. Vegger og gulv ble flisebelagte. Interiør består av et dusjkabinett og en enkel vask med tilhørende over- og underskap. Tak og karmer står ubehandlet og er trehvite.

– Det beste grepet man gjør her, er å male det ubehandlede treverket med grunning og deretter med en nøytral hvit, kanskje halvblank, oppfordrer Ruth Iren.

Gå ikke helt i kjelleren

Ikke bare baderommene skiller seg fra hverandre i denne rekken av leiligheter. Også leilighetenes kjelleretasjer er svært ulike. Noen eiere har gjort kjellerrommene om til soverom. Andre har lagt inn et ekstra bad. I nummer 31 er kjelleren tilnærmet lik en råkjeller. Det er ikke panel på ytterveggene og ikke gulvbelegg, men rommene har et tørt klima og her er ingen kjellerlukt. Kjelleren består av fire rom: en gang der kjellertrappa kommer ned, et vaskerom, et spiskammer og et større udisponert rom på rundt 20 kvadratmeter. Det største rommet anbefales det spesielt å renovere. Dette kan gjøres om til et såkalt P-rom. Etter at det er ryddet, er det ikke mye som skal til, mener Jacobsen. Hun foreslår å legge laminat eller teppe på gulvet og å kle veggene inn med panelplater. Viktigst er det likevel å sette inn et nytt og større kjellervindu, mener hun. – Dette må følge reglene for rømningsveier og ha en høyde på minst 0,6 meter og en bredde på 0,5. Det er krav til at summen av bredde og høyde skal være minst 1,5 meter.

Grønn trivsel

Når alt dette er gjort, og det i tillegg er ryddig og rent, mener Jacobsen at leiligheten er klar for en ny sjekk av megler og dernest profesjonell fotografering. Huseier kan så forberede seg på visning. Som et siste tips legger hun til at god orden inne med fordel kan ledsages av at det også er stelt på utsiden:

– En hyggelig inngang, en velstelt hage og en fin uteplass, det er viktig for trivselen.

Dra te’ Hæljeroa

Til denne reportasjen er den utvalgte adressen Amundrødveien 31. Adressen tilhører Amundrød Borettslag i Helgeroa. Rekkehusene her er satt opp i 1974/75 og består av 7 bygninger. To av bygningene med til sammen 8 boenheter på 43 m² eies av kommunen og leies ut. De øvrige 5 bygningene er delt inn i 4 leiligheter der hver leilighet har en boflate på 100 m², pluss kjeller og balkong. Brutto areal er 149 kvadratmeter fordelt over tre etasjer: kjeller, inngang og 1. etasje og 2. etasje. Som det står i borettslagsloven, er det eier selv som har ansvar for fornying og restaurering inne, mens borettslaget står for renovering ute. Alle leilighetene er like store, men siden husrekken nå snart er 50 år gammel og hver enhet opp gjennom tidenes løp har hatt flere eiere, har de ulike leilighetene forskjellige løsninger og fasiliteter. Hver boenhet har en hageflekk på cirka 100 m² mot vest og en veranda som måler cirka 12m². Mange av leilighetene har utsikt mot Helgeroa, noen kan se Breviksbrua og har også havgløtt. I juli går sola ikke ned før 23.00. Alle enhetene har et inngangsparti mot Brunlanesveien i øst og får dermed også morgensol.  

Godt gjort på Amundrødveien 31

Å få eiendomsmegler på besøk til Amundrødveien 31, var stor stas. Noen råd var litt overraskende, men også inspirerende.   

Grunnet inngått samboerskap og «familieøkning» med dine og mine barn, prioriterte vi naturlig nok Jacobsens råd om bedre utnytting av kjeller. Helt siden innflytning i 2014 var denne kun benyttet som lager. Nå ble avfall sortert, noe fraktet til Grinda annet levert på Tanum bruktmarked. Fra utsiden gravde vi en lysbrønn før vi saget hull til brannforskriftsmessig vindu i betongveggen. Inne ble det interiøret dekket til med presenning og laken for å beskytte det mot støv og slam fra saging og meisling. De nødvendige maskinene, en betongskjærer og en meisel, ble leid inn til en rimelig døgnpris fra Haakestad AS.

Rommet ble rengjort, og det ble lektet langs betongveggene med 48x48-lekter. Det ble også satt opp skillevegg med stenderverk 48x73mm i midten av det rundt 20 kvadratmeter store kjellerrommet. Alle vegger ble isolert med glava og kledd med huntonittplater i fargen bomull. På gulvet ble det lagt laminat av merke Egger. Under ble det lagt Pergo underlay 3mm med fuktsperre. For å beholde takhøyden, valgte vi å kun male betongtaket. Planen var at rom nummer to senere skal renoveres på samme måte som rom nummer en.

Tripp trapp i blått

Mens kjellerrom fikk nytt belegg på gulvet, ble gammelt belegg fjernet i trapp fra første til andre etasje. I 2011 ble det her lagt nytt belegg av kork oppå et eldre mørkebrunt gulvbelegg antagelig fra husets opprinnelse. Ønsket var nå å pusse opp trapp mye pga. enklere renhold, men også med ønske om en mer innbydende opplevelse som ledet gjester fra gangen i første etasje og opp til kjøkken og stue i andre etasje. Å fjerne belegg var en tøff affære grunnet iherdig listing og raust bruk av lim. Det var nødvendig å bruke brekkjern, deretter tappjern, og til sist både båndpussemaskin og deltapusser («mouse»). Da alle lag av belegg og lim var borte, stod det igjen ei trehvit trapp med trinn av gran. Trinnene ble nå malt med Tre stjernes gulvmaling brukket i fargen petrol (Beckers), rekkverk ble malt i hvitt.

Ekstra plass: Kjelleren hadde vært et rote- og oppbevaringsrom i alle år. Det største rommet ble delt i to. Rom nummer en er nesten klart, men mangler lister. Rom nummer to står for tur. 

Husets hjerte er en appelsin

Kjøkkenet ønsket eiendomsmegler i en annen farge. I familien ble dette stemt ned. Oransje er en favoritt og går dessuten igjen i tekstiler i stue. For å berettige fargevalget og også for å tilføre mer lys på kjøkkenet, ble skillevegg mellom kjøkken og stue delvis revet. Nå ble det utsyn fra kjøkken både til vest og sør. Et brukt kjøkken funnet på Finn.no av merket Kvik, var avgjørende for dette valget. Kjøkkenet var blant annet utstyrt med høyt kjøkkenbord og barkrakker, og denne modulen ble montert som en halvøy mellom kjøkken og stue. I forbindelse med bytte av vask, ble LABOs egen medlemsfordel rørlegger Aqua VVS Senter AS benyttet.

Hvite fliser tilhørende det gamle kjøkkenet ble revet og erstattet av en plate i galvanisert stål tilpasset av blikkenslager Herman Nilsen & sønner. Da det viste seg at dette materialet reagerte noe i kontakt med såpe og vann, valgte vil plater i aluminium rundt vask. Under åpningen mellom kjøkken og stue ble det, ved god hjelp fra snekkerverkstedet på IVekst, laget en hylle med plass til fem downlights. På kjøkkensiden ble hyllen et praktisk sted å plassere kokebøker og stod i stil med en ny lignende hylleanretning helt opp under taket på stua. Hylla ble passert over gardinstangen og høyt opp under taket og strakk seg seks meter fra stuas nord- til sørside. Bøker lå fra nå ikke strødd rundt om i leiligheten. Sammen med gode tekstiler var og hylla med på å dempe et visst ekko i rommet og skape en lun, litterær stemning.

Hull i veggen: Drømmen har alltid vært en åpen løsning, men skilleveggen mellom kjøkken og stue er en såkalt kassett der rød og ledninger ligger skjult. Løsningen ble å halvveis åpne vegg mellom kjøkken og stue og la kassetten stå.

Skap lukk deg: Rådet lyder å ikke bytte kjøkken før salg, men dørene var både feilfarget og fuktskadet. Da 5 års gammelt Kvik-kjøkken ble lagt ut for salg, sa vi endelig farvel til det gamle.

Åpen løsning: I åpningen mellom kjøkken og stue ble det satt inn en bar, eller rettere sagt et kjøkkenbord med barkrakker.

Fiks ferdig: De samme fargekodene er benyttet på kjøkken og stue og gjør at rommene kommuniserer og gir et helhetlig uttrykk.

Fremtidige grep og tiltak

I skrivende stund er ikke alle tiltak ved Amundrødveien 31 ferdige. Heller ikke ble Jacobsens råd fulgt til punkt å prikke, men det ble tatt mye hensyn til tipsene om helhetsinntrykk og bedre utnyttelse av ledig romareal.

Med soverom i kjeller er det også ønskelig å sette inn toalett og eventuelt dusjkabinett på vaskerom i samme etasje. Her er tenkt enkle tiltak som pussing og maling av gulv og vegger samt installasjon av avtrekksvifte i vegg.

Den halvdelen av kjellerrommet som står igjen etter i første runde oppgradering, skal pusses opp og få samme standard som soverom nummer en.

Spiskammer i kjeller vil gjøres om til klesskap, og dør til «soverom 2» vil gå via dette rommet.

Det vurderes om inngangsparti i første etasje skal få samme behandling som trapp slik at «nytt» korkbelegg samt gammelt brunt belegg under fjernes og tregulvet kommer fram. Dette vil gi en varm og hyggelig velkomst i det man kommer inn i boligen.

7 rette

Eiendomsmeglerens råd før visning og salg

•  Se til at boligen er ren og ryddig. Tøm og fjern unødvendige ting slik at rommene fremstår luftige og får stor gulvplass. Rydd kjeller og loft for å vise hele boligen fra dens beste side.
•  Et malingsstrøk gjøre underverker. Store påkostninger som oppussing av kjøkken og bad, lønner seg sjeldent.
•  Tomme boliger kan i mange tilfeller tjene mye på å bli stylet før salg. Det kan være vanskelig å se for seg hva det er plass til i en tom bolig (spesielt ut fra bilder). Noe møblering og tekstiler kan gi mulige kjøpere nye ideer.
•  Kundene ønsker seg ofte en bolig de kan flytte rett inn i, og det kan lønne seg å gjøre enkle oppgraderinger for å gjøre boligen beboelig fra første dag. Kjøper vil videre kunne se at det er grep som kan gjøres på sikt.
•  Har man arealer i boligen som med enkle grep kan omgjøres fra sekundærrom til primærrom, kan dette gi økt salgspris. Husk da å søke om bruksendring til kommunen.
•  Ikke glem uteområdene ved boligen. En velstelt hage og en hyggelig uteplass er viktig.

P for primær

P-en i begrepet «p-rom» står for primær. Dette betyr et rom som kan benyttes til varig opphold. S-rom kan ansens som det motsatte av P-rom. Det er rom der du ikke oppholder deg lenge om gangen, eksempelvis garasje, bod og terrasse. Et annet nyttig begrep er BTA. Dette er forkortelsen for bruttoareal. Det vil si det totale arealet av boligen. Planlegges det å gjøre et S-rom om til et P-rom, skal det sendes søknad til kommunen om bruksendring. Her vil du finne en veiledning fra direktoratet for byggekvalitet. Følg introduksjonen, og du vil få vite om det er nødvendig sende byggesøknad eller ikke.

https://dibk.no/verktoy-og-veivisere/bruksendring/

LES MER

Regler for rømningsvei

https://dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/11/iv/11-14/

LOV OM BORETTSLAG

https://lovdata.no/dokument/NLO/lov/1960-02-04-2

_____________________

Skal du selge bolig og ønsker egne gode råd før salg, ta kontakt med Aktiv eiendomsmegling