Skal du kjøpe eller selge bolig?

Å kjøpe bolig er sannsynligvis den største investeringen vi gjør i løpet av livet. Å vite mest mulig om boligen før du eventuelt kaster deg med på en budrunde, kan derfor være helt avgjørende for om du gjør et godt kjøp eller ikke.

I de aller fleste tilfeller vil takst, salgsoppgave og selgers egenerklæring av boligen fortelle deg hva slags tilstand boligen er i. I tillegg er det en rekke faktorer du som kjøper bør merke deg under visning.

Sjekkliste for visning

– Les salgsoppgave og tilstandsrapporten nøye, slik at du vet hva du skal se etter på visningen. Bad, kjøkken, elektrisk anlegg, drenering, vann og kloakk, kledning, vinduer og tak er ting som er dyrt å skifte og som du bør sjekke nøye, forteller Lars Erik Nordrum, eiendomsmegler og daglig leder for Aktiv Eiendom Larvik.

I tillegg er det særlig fire ting Nordrum mener du bør merke deg på visningsdagen:

– Er det noe som er galt med boligen? Hva har selger gjort med boligen siden de selv kjøpte den? Hvordan er bomiljøet? Er du glad i sol, så spør om solforholdene. Noen ganger kan det være greit å sjekke tomtegrenser om det ikke gir seg selv.

Og ikke vær redd for å spørre boligselger og megler om du lurer på noe.

– Du kan også ringe takstmann om det er noe som er vanskelig i rapporten. Er du usikker på hva du skal se etter eller om boligen trengs å gjøres mye med, så kan det være lurt å ta med en fagkyndig person på visning, tipser Nordrum.

Borettslag vs. selveier

Eiendomsmegler MNEF ved Eiendomsmegler1 Ringerike, Marit Engensbakken, sier det er visse forskjeller ved kjøp av borettslagsleilighet kontra selveier.

– På borettslag er det jo borettslaget som har det utvendige vedlikeholdsansvaret, så her er det viktig å se på hva borettslaget har av planer fremover, fellesgjeld, avdragsfrihet, generell økonomi og så videre. På selveid bolig er jo det eier som må ta kostandene og det utvendige vedlikeholdsansvaret selv, både innvendig og utvendig, poengterer hun.

Og husk: Ha alltid finansieringen i orden på forhånd. Det er kjedelig å gå glipp av drømmeboligen om du ikke får blitt med i en eventuell budrunde dagen etter visning.

Skal du selge?

Men hva bør du som selger tenke på? Trenger du egentlig male rommene på nytt? Hva med personlige eiendeler, skal de bort? Det kan være vanskelig å vite hva man bør beholde og ikke før bilder skal tas og visning skal holdes.

Hos Eiendomsmegler1 Ringerike sender de alltid inn en interiørveileder som gjennomgår boligen med selger for å fremme hva som er viktig å fjerne og fremheve med boligen.

– Det er bildene som selger boligen, det skal være rent og ryddig, og ha gjerne friske blomster og frukt fremme, sier Engensbakken, og utdyper:

– Den nye eieren skal kunne se seg selv i boligen og da er det viktig at selgers personlige bilder ikke er der. Det er spesielt viktig at kjøkken og bad er rent og innbydende, det er ikke noe hyggelig med tannbørsten og skitne håndklær fremme.

Lars Erik Nordrum er enig.

– Det skal ikke være for mye ting som tar oppmerksomheten bort fra det som skal selges. Ryddige hjem gjenspeiler en selger som har ting i orden.

Store og dyre påkostninger skal man ikke gjøre før en visning. Men småting, som å fikse løse lister, sparkle over hull i veggen og male et rom, kan være smart.

– Et godt helhetsinntrykk av boligen er ekstremt viktig. Det gir deg flere interessenter og bedre pris tilslutt. Få slått på plass den listen som burde vært satt på plass og fest ledninger som henger løst. Få malt over dørkarmer eller vindusposter om det skaller av, tipser Nordrum.  

Forsikring

Og så til det spørsmålet mange lurer på: Trenger du egentlig eierskifteforsikring? Svaret på det, er kort og enkelt: Ja!

– Ifølge dagens lov, så er selger ansvarlig for vesentlige skjul og mangler fem år frem i tid. Da er det godt å ha en profesjonell part som tar en eventuell sak dersom det skulle oppstå noe mellom i etterkant. Kjøper kan tegne boligkjøperforsikring for samme periode, da har man også juridisk bistand, forteller Engensbakken.

– Ved å tegne eierskifteforsikring eller boligselgerforsikring, har kjøper en motpart som er solvent. For selger er det godt å vite at eventuelle reklamasjoner blir tatt hånd om av en profesjonell part, tilføyer Nordrum.

Skal du kjøpe ny bolig?

Nef (Norges Eiendomsmeglerforbund) og meglerbransjen generelt anbefaler å være obs på følgende sjekkpunkter:

Kjøkken:

• Sjekk for lekkasjer inne i kjøkkenbenken (bunn), og på gulvet foran kjøkkenbenken.
• Alder og slitasje på innredningen
• Åpne kranen og sjekk vanntrykket. Dårlig trykk kan tyde på fortettede rør i gamle hus.

Elektrisitet:

• Hvor gammelt er anlegget?
• Er det utført noen endringer eller nye installasjoner siden 1999?
• Finnes Samsvarserklæring for utførte arbeider?
• Er det noe synlig "løse" ledninger eller skader på brytere / kontakter?
• Når var siste kontroll? Er pålegg fulgt?
• Går sikringene ofte? (varme sikringer tyder på kapasitetsproblemer)
• Er inntaksledningene/stigeledningene skiftet?

Vinduer/dører:

• Sjekk for fuktskader og trekk rundt vinduskarmer og dørkarmer.
• Er vinduene punkterte? (luft mellom isolérlagene)
• Alder på vinduene (stemplet i karmen mellom glassflatene)

Kjeller:

• Er det noen typisk "kjellerlukt"?
• Er det lufteventiler? Gamle hus har sjelden lufteventiler, og manglende ventilering kan føre til fuktproblemer og mugg.
• Sjekk vegger og gulv for hvitt pulver (saltutslag) og malingsflass. Dette tyder på fuktproblemer.
• Er ventileringen god nok?
• Spør selgeren om det er eller har vært fuktproblemer i kjelleren, og om han vet hva det skyldes.
• Har det vært problemer med sopp eller skadedyr?
• Er veggene kledd? Dvs. er det panel eller plater (spon, gips el) på vegger?
• Er veggene i så fall isolert?
• Når er disse arbeidene utført og av hvem?
• Er det tregulv? Dvs. er gulvene oppforet?
• Når er disse arbeidene utført og av hvem?

Tak/takrenner:

• Hvor gammelt er taket?
• Sjekk taket for ødelagte taksten.
• Alle områder der takflatene perforeres bør kontrolleres spesielt (piper, luftekanaler).
• Er det lekkasjer?
• Har det vært lekkasjer?
• Misfarging i treverk, plater ol. på loftet.
• Se om takrennen er hel og pen, og om nedløpsvannet ledes bort fra huset.
• Om vinteren; er det istapper ved takrenne/gesims/raft? Bulkete takrenne eller istapper fra takrennen indikerer fuktproblemer på loft.

 Loft:

• Se etter tegn på lekkasjer langs vegger og tak.
• Sjekk pipeløpet for fuktutslag samt feieluke.Vann/avløpsledning
• Spør alltid om eldre septiktanker er utkoblet, og be om informasjon om
• hvordan dette ble gjort.
• Ble avløpsledningene skiftet? Ble det trukket plastrør i eksisterende betongrør?

 Vegger utvendig:

• Spør selgeren om det er isolasjon i veggene.
• Spør om hvor mange kilowattimer strøm som brukes i året. Gjennomsnittlig forbruk for eneboliger er om lag 20 000 kWh i året.
• Er det tegn på råteskader i bordkledningen? Stikk en spiss gjenstand inn i veggen for å sjekke.

 Pipe:

• Kontroller om den ser hel og pen ut (at den ikke har sprekker, frostsprengning).
• Er pipen kontrollert av feier/brannvesen? Foreligger rapport? 

Grunnmur:

• Se etter setningsskader og sprekker i muren.
• Spør selgeren om det har vært problemer med at dører og vinduer er trege å åpne.
• Heller terrenget mot huset?
• Fungerer dreneringen tilfredsstillende?

Nedgravde oljetanker:

• Det er fra 2020 forbudt å bruke fossilt brensel som olje til oppvarming i boliger. Men mange boliger har fortsatt oljetanker gravd ned i haven.
• Sjekk om den er sanert, eller om du får kostnaden ved å sanere eller fjernet tanken!

 Området rundt boligen:

• Støy/luktplager, sol/skygge.
• Finnes det nye reguleringsplaner?
• Er det bråk fra naboene?
• Hvis ikke selger eller megler kan svare på spørsmålene dine, snakk med takstmannen. Telefonnummeret til takstmannen står i takstdokumentet.

 Juridisk:

• Er byggetillatelser fulgt?
• Følger alle boarealer forskriftene?
• Er ombygninger gjort av godkjente fagfolk?
• Er arbeidene dokumentert?
• Følger det med noen rettigheter eller plikter? (vei, brygge, strand el).
• Er de tinglyst og dokumentert?
• Ved utleieleilighet: er den godkjent for beboelse?

Badet:

• Finnes det noen dokumentasjon for utførte arbeider?
• Finnes kvitteringer eller garantier?
• Har fagfolk gjort arbeidene?
• Er rommet bygget etter Våtromsnormen? (må foreligge dokumentasjon)
• Renner vannet til sluket i dusjen? (bør testes)
• Er det tegn til synlig membran i sluk?
• Er det klemring til sluket?
• Gammelt støpejernssluk og nytt bad = dårlig løsning som vil gi skade før eller senere.
• Er det sprekker i fliser?
• Er det sprekker i flisfuger?
• Er det/har det vært lekkasje til/fra naboene?
• Er ventilasjonen bra nok? Innestengt luft tyder på det motsatte.
• Hva må gjøres med badet for å oppnå ønsket standard?
• Holder det med å sette inn dusjkabinett og male?
• Eller må man anta at hele badet må fornyes?

Tekst: ABC Brand Studio, for LABO-magasinet nr 2-21 ( Samproduksjon med Ringbo bbl)