Kan jeg leie ut boligen min
Det er et grunnleggende prinsipp at den som eier en borettslagsandel selv plikter å bo i boligen. Som hovedregel kan boligen derfor ikke leies eller lånes ut. Reglene for utleie i borettslag kan høres veldig strenge ut, men en positiv konsekvens av at det er strengt å leie ut, er at det for det meste er eiere selv som bor i et borettslag. De som eier leiligheten de bor i pleier å ha større interesse av å ta vare på både sin egen andel og området rundt. De bor også ofte lengre i nabolaget og naboene blir derfor bedre kjent. Dette gjør at det er godt tilrettelagt for et godt bomiljø i et nabolag som er borettslag, hvor de fleste beboerne eier leilighetene sine. I eierseksjonssameier er utgangspunktet motsatt. Sameieren har full rettslig råderett over sin seksjon, og kan derfor i utgangspunktet fritt overlate bruken av boligen til andre. Det er likevel en del unntak både for borettslag og eierseksjoner.
BORETTSLAG
I borettslag er hovedregelen at eier selv skal bo i boligen (bruker/ eie-prinsippet). Muligheten for utleie er derfor snever og andelseieren må innhente styrets samtykke for å leie eller låne ut boligen til andre. Styret trenger ikke begrunne et avslag, med mindre utleie omfattes av unntaksreglene og det ikke foreligger saklige grunner til å nekte.
Fra hovedregelen om at utleie eller utlån krever samtykke fra styret, er det gjort flere unntak, og i disse tilfellene har andelseieren rett til å leie eller låne ut boligen:
Andelseieren kan, dersom han eller hun selv bor i boligen, overlate deler av bruken til andre uten samtykke fra styret. Dette gjelder både ved opptak av husstandsmedlemmer og ved utleie av rom i boligen. Det er ikke noe krav om at andelseieren skal ha den dominerende delen av bruken. I disse tilfellene skal styret verken godkjenne utleien eller den som flytter inn, og styret har heller ikke krav på informasjon.
Dersom andelseieren har bodd i boligen minst ett av de siste to årene, kan han eller hun overlate bruken til andre i inntil tre år.
Dette gjelder også dersom boligen har vært bebodd av andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje.
Etter en bruksoverlating på tre år må andelseieren, eller noen av andelseierens nærstående som angitt ovenfor, bo i boligen i minst ett år før boligen kan leies ut igjen.
Selv om andelseieren ikke har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan andelseieren likevel leie eller låne ut boligen uten tidsbegrensning dersom andelseieren er midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Det avgjørende her er at andelseieren har tenkt å komme tilbake. Endrer planene seg underveis slik at fraværet blir varig, må bruksoverlatingen avvikles.
Videre kan andelseiere overlate bruken av boligen til andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens nærmeste slektninger (barn, fosterbarn, barnebarn osv. og foreldre, besteforeldre osv.) uten tidsbegrensning.
En andelseier kan også overlate bruken av boligen til sin fraskilte ektefelle eller tidligere samboer dersom den tidligere ektefellen eller samboeren har fått bruksrett til den tidligere felles bolig etter reglene i ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven.
I tillegg har en andelseier som er en juridisk person rett til å leien ut boligen.
I alle disse tilfellene må styret godkjenne den personen som skal bruke boligen. Styret kan kun nekte å godkjenne vedkommende dersom styret kan påvise en saklig grunn. Grunnen må ha med brukerens forhold å gjøre. Saklig grunn kan f.eks. være at brukeren tidligere er blitt kastet ut på grunn av bråk eller hærverk. Videre kan godkjenning nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier, f.eks. der brukeren ikke oppfyller vedtektsbestemte krav. Det er andelseier som må søke styret om godkjenning og det bør sendes skriftlig søknad. Har ikke styret besvart søknaden innen en måned, anses brukeren som godkjent.
EIERSEKSJONSSAMEIER
Hovedregelen i eierseksjonsloven er at en seksjonseier fritt kan leie ut sin bruksenhet, forutsatt at bruken ikke er til skade eller ulempe og bruken fortsatt er å anse som til boligformål.
Utleie av bolig i eierseksjonssameier kan begrenses i vedtekter, men dette forutsetter samtykke fra de berørte sameierne, slik at begrensninger normalt vil måtte tas inn ved stiftelsen av sameiet.
Er det satt som krav i vedtektene at leietaker må godkjennes av styret, men det må i så fall foreligge en saklig grunn for å nekte godkjenning. I praksis må begrunnelsen knytte seg til leietakerens kvalifikasjoner som beboer.
NYE REGLER OM KORTTIDSUTLEIE
Regjeringen la den 07.12.2018 fram forslag til nye bestemmelser om korttidsutleie i borettslagsloven og eierseksjonsloven. Lovforslaget skal behandles av Stortinget våren 2019.
Med korttidsutleie menes utleie av privatbolig for overnatting på døgn- eller ukebasis. De foreslåtte endringene innebærer en begrensning i adgangen til korttidsutleie i eierseksjonssameier, mens endringene for borettslag innebærer en utvidet adgang til å drive med korttidsutleie. Grensen for hva som anses som korttidsutleie er satt til 30 dager.
For borettslag innebærer forslaget at andelseiere kan leie ut hele boligen på korttidsbasis inntil 30 dager per år uten å måtte søke om tillatelse. Utleie kan kun skje dersom andelseieren selv bor i boligen og gjelder både ved korttidsutleie med og uten vederlag.
For eierseksjonssameier er det foreslått en begrensning i retten til utleie på korttidsbasis på 90 dager per år. Begrensningen gjelder kun ved utleie av hele boligen mot vederlag.
Sameiet har mulighet til i vedtektene å fastsette andre begrensninger innenfor intervallet 60 til 120 dager. Slike avvikende regler krever to tredjedels flertall på årsmøtet.
Bruksoverlating: Begrepet bruksoverlating tilsvarer begrepet utleie, men går noe videre da det omfatter både det forhold at andelseieren leier ut sin bolig til andre, men også at han låner bort boligen.
Tekst: Janne Balberg Kvisvik, jurist LABO. LABO-magasinet 1-2019
