Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022
Bakgrunnen for regelendringen har vært et ønske om å sikre at det gis tilstrekkelig informasjon om boligen i forbindelse med salget og derved forebygge konflikter. Endringene innebærer i hovedsak en styrking av kjøpers rettigheter, da terskelen for å kunne fremme mangelskrav mot selger blir lavere. Samtidig er det fastsatt strengere krav til hva en takstrapport skal inneholde.
Hva er nytt?
Forbud mot å ta «som den er»-forbehold i forbrukerkjøp
I dag tar de fleste boligselgere et generelt forbehold om boligens tilstand, såkalte «som den er» eller «as is»-forbehold. Et slik forbehold innebærer en begrensning i kjøpers mulighet til å gjøre gjeldende mangler ved boligen, da det kun foreligger en mangel dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å regne med. Etter de nye endringene tillates ikke lengre «som den er»-forbehold i forbrukerforhold. Dersom selger ønsker å ta forbehold ved salg, må dette gjøres konkret og spesifikt. Selger får altså et strengere ansvar for å gi kjøper tilstrekkelig informasjon om relevante forhold om boligen i forkant av boligsalget.
Forskriftsfestet krav til tilstandsrapporter
Kjøper har en undersøkelsesplikt i forkant av boligkjøpet og kan ikke påberope som mangel noe han kjente eller måtte være kjent med på avtaletidspunktet. Undersøkelsesplikten omfatter også dokumentasjon som kjøper har fått mulighet til å sette seg inn i. Dette presiseres ytterligere i lovendringen. Samtidig er det vedtatt en forskrift som stiller minimumskrav til tilstandsrapporter for i større grad å avdekke skjulte feil og mangler før salget. Det er først når tilstandsrapporten oppfyller forskriftskravene, at opplysningene i denne kan anses for å være kjent for kjøper med den virkning at kjøper ikke kan rette mangelskrav mot selger. Dette betyr at takstmenn som skal lage en tilstandsrapport må gjøre grundigere undersøkelser av boligen enn hva som er tilfellet i dag. Kravet til tilstandsrapporter gjelder ved salg av alle typer bolig, slik at også omsorgsboliger organisert som borettslag eller sameier vil omfattes av reglene.
Lovfesting av når et arealavvik innendørs utgjør en mangel ved boligen
Viser det seg at selger eller dennes medhjelper har opplyst at boligen har et større innendørsareal enn realiteten, har rettstilstanden frem til nå vært at det kreves at arealavviket må være av en viss størrelse for at kjøper kan gjøres avviket gjeldende som mangel. Hvor stort avviket må være for at det skal være en mangel har vært noe uklart, selv om rettspraksis har gitt noe veiledning, men et avvik på rundt 6 prosent har vært vurdert som en nedre grense for at det skal kunne sies å foreligge en mangel. Etter den nye lovendringen vil ethvert innendørs arealavvik på mer enn to prosent og minst en kvadratmeter utgjøre en mangel som kan gjøres gjeldende overfor selgeren. Dette gjelder likevel ikke om selgeren kan bevise at kjøper ikke har lagt vekt på avviket i sin kjøpsbeslutning.
Kjøperen må dekke en egenandel for mangler inntil kr. 10 000
Dagens lovgivning setter ingen krav til den økonomiske verdien som mangelen representerer.
De nye endringene pålegger imidlertid kjøper å selv dekke en egenandel for tap og kostnader i forbindelse med en mangel ved boligen opp til et beløp på kr. 10 000. Det oppstilles unntak fra egenandelen for de tilfeller boligen er solgt som ny. I tillegg gjelder ikke egenandelen der hvor mangelen er begrunnet i en såkalt rettsmangel eller offentlige rådighetsbegrensninger på boligen. Lovendringene innebærer dermed i praksis at kjøper kan risikere å måtte bære den økonomiske risikoen for mangelen ved boligen dersom verdiene ikke overstiger egenandelen på kr. 10 000.
Tekst: Janne Balberg Kvisvik, publisert i LABO-magasinet nr 4-21
