Depositum i leieforhold

Tekst: Advokat Malene Nylander, Legalis
Foto: Legalis

HUSLEIELOVENS UFRAVIKELIGHET
Leietakere har et sterkt vern i husleieloven. Selv om det er avtalefrihet mellom partene i et leieforhold, kan det ikke avtales vilkår som er dårligere for leietaker enn det som følger av loven. For eksempel kan det ikke avtales at leietakers depositum skal settes inn på utleiers private bankkonto. Loven krever nemlig at utleier oppretter egen depositumskonto i leietakers navn. Det er mange som ikke er klar over viktigheten av dette og hva det kan bety dersom depositumskonto ikke er opprettet. DEPOSITUM SKAL SKAPE SIKKERHET Leietakers depositum er en sikkerhet for fremtidig husleiebetaling og for eventuelle mislighold av leieavtalen. Utleier kan derimot ikke fritt frem råde over diss midlene. Det er derfor et krav at pengene skal stå på en sperret depositumskonto i leietakers navn. Siden pengene tilhører leietaker, er det også leietaker som skal få eventuelle renter. Utgiftene med depositumskontoen er det derimot utleier som har.

HVA SKJER MED DEPOSITUMET VED LEIEFORHOLDETS OPPHØR?
Ved leieforholdets opphør skal boligen tilbakeleveres til utleier etter kravene i husleieloven. Dersom overleveringen er vellykket og utleier ikke har fremsatt krav som følge av leieforholdet, vil banken tilbakebetale depositumet til leietaker ved samtykke fra begge parter. Partene kan også samtykke til en annen fordeling, for eksempel dersom partene er enige om at leietaker ikke har gjort tilstrekkelig utvask. Det skjer likevel ganske ofte at utleiers krav fører til uenigheter. Det er her ordningen med depositumskonto blir særlig viktig. Husleieloven § 3-5 åpner nemlig for at leietaker kan fremsette et utbetalingskrav direkte til banken. Utleier vil da motta varsel fra banken om at beløpet vil utbetales med mindre utleier dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker. Dette er dermed et kraftig insentiv for utleier til å gjøre en nøye vurdering av kravet, samtidig som det sikrer en viss fortgang i prosessen. Dersom utleier ikke har tatt rettslige skritt innen fristen, skal banken utbetale beløpet til leietaker. Vær også oppmerksom på at husleieloven § 3-5 inneholder en særregel som kan gjøre at prosessen blir motsatt. Dersom kravet gjelder utestående husleie og noen øvrige vilkår er oppfylt, vil banken varsle leietaker om at beløpet vil utbetales til utleier med mindre leietakeren dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker.

MEN HVA HVIS DEPOSITUMET STÅR PÅ UTLEIERS PRIVATE KONTO?
Som advokater innenfor husleierett ser vi ofte at depositumet har blitt betalt til utleiers private konto. Leietaker kan da ikke å kreve utbetaling direkte fra banken, og det finnes ingen sikkerhet for at summen fremdeles er i behold. Om utleier nekter å utbetale depositumet ved leieforholdets opphør, er det plutselig leietaker som må ta ut søksmål. Dette er ikke risikofritt, og kan i verste fall bety rettslige skritt og innkreving gjennom namsmyndighetene uten noen garanti for at det er penger å hente hos utleier. Det er altså en situasjon alle leietakere bør unngå. Selv om depositum på privat konto kan være uheldig for leietaker, løper også utleier en risiko med å oppbevare depositum på egen konto. Siden det er forbudt med depositum på utleiers private konto, vil leietakeren ha et umiddelbart tilbakebetalingskrav i husleieloven § 3-7 (2). Selv om utleier da mener å ha et krav mot leietaker, har ikke utleier noen rett til å tilbakeholde depositumet. Det følger også av samme regel at det løper forsinkelsesrenter på kravet allerede fra beløpet ble innbetalt. Dersom leietaker er uenig i utleiers krav og utleier nekter å utbetale depositumet, bør det derfor kreves forsinkelsesrenter. Et slikt krav vil da være insentiv for utleier til å utbetale depositumet til leietaker. Søksmålsbyrden blir på denne måten igjen snudd, og utleier må vurdere om hen skal løpe risikoen med å ta rettslige skritt for å sikre et eventuelt krav mot leietaker.  

MEDLEMSFORDEL: ADVOKATFIRMAET LEGALIS.
Gjennom LABO har du gratis samtale med advokat hos Legalis. Hvis du ønsker mer bistand har du svært gunstig medlemspris per time og 5 % bonus tilbake på det du betaler. Har du behov for bistand i forbindelse med et leieforhold eller for opprettelse eller gjennomgang av leiekontrakt – enten du er utleier eller leietager - ta kontakt med en av Legalis sine advokater på boligrett.

Legalis kan kontaktes på tlf. 21416767, e-post fordel@legalis.no eller benytt advokatchatten.no/fordel.

LABO-magasinet nr 2-22